La Cámara Contencioso Administrativo Federal confirmó parcialmente las sanciones contra EIDICO S.A. y Desarrollos Inmobiliarios del Pilar SRL (DIP) por incumplimientos vinculados con los contratos y la atención de reclamos de compradores del barrio San Ramón, de Pilar del Este. El tribunal mantuvo las infracciones por falta de información y por la utilización de cláusulas abusivas, aunque redujo las multas.

La resolución corresponde al expediente 16.358/2026, "Desarrollos Inmobiliarios del Pilar SRL (DIP SRL) y otro c/ EN-M Economía (EX 2006574/25 - DISP 280/26) s/ Recurso Directo Ley 24.240 - art. 45", tramitado ante la Sala I de la Cámara Contencioso Administrativo Federal, y fue firmada el 11 de agosto último.

El caso se inició a partir de una denuncia presentada el 15 de octubre de 2024 por un grupo de adquirentes del barrio San Ramón, en Pilar del Este, contra EIDICO y DIP. Los compradores cuestionaron distintos aspectos de los contratos de adhesión y realizaron reclamos vinculados, entre otros puntos, con gastos que consideraban infundados o sin documentación, liquidaciones mensuales, aportes, la aplicación de la Ley de Hábitat, la administración de las urbanizaciones, la contratación de proveedores y el alcance del mandato otorgado a las empresas.

A partir de esa denuncia, la Subsecretaría de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial inició un procedimiento administrativo y, el 18 de febrero de 2026, sancionó a ambas compañías. En el caso de DIP, la autoridad consideró acreditadas infracciones a los artículos 4 y 19 de la Ley 24.240 y a la normativa sobre cláusulas abusivas. A EIDICO, en tanto, le atribuyó el incumplimiento del deber de información respecto de los compradores del desarrollo.

Originalmente, el organismo había impuesto a cada empresa una multa equivalente a 29 Canastas Básicas Total (CBT) tipo hogar 3 -35 millones de pesos-, además de ordenar el retiro de determinadas cláusulas contractuales consideradas abusivas. También dispuso que ambas compañías difundieran públicamente las sanciones.

Las empresas apelaron la decisión y argumentaron, entre otras cuestiones, que los contratos habían sido firmados en 2012 y que, por lo tanto, las infracciones se encontraban prescriptas. También cuestionaron la validez de las notificaciones realizadas a través de la plataforma Trámites a Distancia (TAD) y sostuvieron que no habían podido ejercer adecuadamente su derecho de defensa.

La Cámara rechazó esos planteos. En relación con las notificaciones, sostuvo que las empresas habían sido correctamente notificadas a través de TAD y destacó que incluso habían participado de una audiencia de conciliación previa. Por ese motivo, descartó que hubiera existido una afectación del derecho de defensa.

Tampoco hizo lugar al argumento de la prescripción. El tribunal consideró que las cláusulas cuestionadas continuaban vigentes y regulaban obligaciones de una relación contractual que se mantenía en la actualidad. Por eso, entendió que el plazo de prescripción no podía computarse simplemente desde la firma de los contratos en 2012. La denuncia fue presentada el 15 de octubre de 2024 y las actuaciones administrativas comenzaron el 7 de enero de 2025, interrumpiendo el curso de la prescripción.

Uno de los principales cuestionamientos que la Justicia mantuvo contra las empresas fue el incumplimiento del deber de información. La Cámara consideró que estaban claramente identificados los pedidos de información efectuados por los denunciantes y que EIDICO y DIP no aportaron pruebas que demostraran haber respondido esas solicitudes. En consecuencia, confirmó la infracción al artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor.

El fallo también rechazó la pretensión de las empresas de considerar el vínculo con los compradores como un contrato asociativo. Para la Cámara, los documentos analizados muestran que se trataba de contratos de adhesión, en los cuales las empresas establecían previamente las condiciones y los consumidores tenían libertad para contratar, pero no para negociar el contenido contractual.

En cuanto a las cláusulas cuestionadas, la Justicia hizo una distinción. Dejó sin efecto los reproches relacionados con las cláusulas 1, "Objetivos", y 2, "Alcance del mandato", al considerar que no se había configurado el abuso señalado por la autoridad administrativa.

Sin embargo, confirmó que las cláusulas 12 y 20 eran abusivas. La primera establecía condiciones vinculadas con el ritmo y los criterios para la ejecución de las obras y, según el tribunal, ampliaba los derechos de la empresa y podía trasladar responsabilidades al consumidor. La cláusula 20, referida a jurisdicción y domicilios, fue considerada abusiva porque otorgaba al proveedor una facultad de elección del tribunal que podía restringir los derechos de los consumidores.

La Cámara también rechazó el argumento de EIDICO de que no había sido parte de los contratos y que, por esa razón, no podía ser responsabilizada. El fallo señala que EIDICO aparece como organizadora de barrios cerrados al costo, mientras que DIP figura como desarrolladora de Pilar del Este. Para los jueces, ambas empresas intervienen en la operación comercial y, por lo tanto, son responsables por las infracciones reprochadas.

Como resultado, la Cámara confirmó parcialmente las sanciones, pero redujo su monto. Las multas pasaron de 29 a 20 Canastas Básicas Total (CBT) tipo hogar 3 -20 millones de pesos) para cada una de las empresas. Además, mantuvo las infracciones vinculadas con el deber de información y las cláusulas 12 y 20, mientras que dejó sin efecto los reproches relacionados con las cláusulas 1 y 2.

De esta manera, la Justicia confirmó que EIDICO y DIP incurrieron en incumplimientos a la normativa de defensa del consumidor en relación con los compradores de Pilar del Este, aunque morigeró la sanción originalmente impuesta por la autoridad administrativa. Las costas del proceso fueron distribuidas en el orden causado.