En las principales calles comerciales de Pilar comienza a hacerse cada vez más visible una postal que hasta hace algunos años resultaba menos frecuente: persianas bajas, locales desocupados y carteles de alquiler que permanecen durante semanas o meses. El fenómeno también alcanza a San Miguel y Escobar y, según un relevamiento publicado por Ámbito, responde a una combinación de caída del consumo, mayores costos y cambios profundos en los hábitos de compra.

En Pilar, además, la situación se combina con una transformación particular del mapa comercial. El centro tradicional debe competir cada vez más con los corredores vinculados a Panamericana y Caamaño, donde durante los últimos años crecieron las propuestas gastronómicas y comerciales junto con barrios privados, colegios, centros médicos, supermercados y nuevos desarrollos.

Para los operadores inmobiliarios consultados por Ámbito, la intensidad del proceso tiene pocos antecedentes en las últimas dos décadas.

La explicación no pasa exclusivamente por el precio de los alquileres. A la retracción del consumo se agregan impuestos, servicios, salarios, cargas sociales, mantenimiento, logística y el costo financiero de mantener mercadería. Al mismo tiempo, el comercio electrónico continúa ganando participación y plataformas internacionales como Temu y Shein agregaron competencia en segmentos como indumentaria, calzado, decoración, accesorios y artículos para el hogar.

Los valores necesarios para sostener una vidriera a la calle tampoco son menores. Según el relevamiento de Ámbito correspondiente a septiembre de 2026, en ubicaciones secundarias pueden encontrarse locales pequeños o medianos desde $600.000 u $800.000 mensuales. En corredores comerciales consolidados, un inmueble de entre 40 y 70 metros cuadrados puede costar entre $1,5 millones y $3 millones por mes.

En superficies mayores, los alquileres pueden alcanzar los $8 millones, mientras que para propiedades premium aparecen contratos que van desde los 3.000 hasta los 12.000 dólares mensuales o incluso más.

La ecuación de los comercios de Pilar

Tobías Mica, de Mica Propiedades Pilar, explicó a Ámbito que no existe una única razón detrás del fenómeno.

"No creo que haya una sola causa. Lo que estamos viendo es una combinación entre una retracción del consumo, mayores costos operativos y, fundamentalmente, un cambio bastante profundo en la manera en que la gente compra", sostuvo.

El especialista advirtió que una reducción del alquiler no necesariamente alcanza para garantizar la continuidad de un negocio. Expensas, tasas, servicios, empleados, cargas sociales, logística y stock forman parte de una estructura que debe sostenerse todos los meses.

"Puede ocurrir que el propietario acepte negociar el alquiler y, aun así, al comerciante no le cierre la ecuación", señaló Mica.

Los datos nacionales permiten dimensionar el contexto. Según cifras de CAME citadas por Ámbito, las ventas minoristas pyme cayeron un 0,2% interanual en agosto y acumularon una baja real del 2,4% durante los primeros ocho meses de 2026. Frente a julio, el retroceso fue del 2,7%.

En paralelo, las ventas online de comercios que también cuentan con establecimientos físicos crecieron 17,6% interanual. La Cámara Argentina de Comercio Electrónico informó además que durante el primer semestre del año las órdenes de compra aumentaron 21% y alcanzaron los 181,5 millones.

En este escenario aparece también el denominado "factor Temu", al que se suman otras plataformas internacionales como Shein. No significa que el cierre de cada comercio pueda atribuirse a estas aplicaciones, sino que forman parte de una transformación más amplia: consumidores que comparan precios desde el teléfono, compran productos en el exterior y reducen la necesidad de trasladarse hasta un establecimiento físico.

Del centro de Pilar a Panamericana y Caamaño

En Pilar existe además un factor territorial. El comercio no solamente enfrenta una retracción en determinados rubros, sino que también se está desplazando.

El centro tradicional mantiene su actividad, pero convive con el crecimiento de los corredores próximos a Panamericana y Caamaño. Allí, la expansión residencial fue acompañada por nuevas propuestas comerciales, gastronómicas y de servicios.

La posibilidad de estacionar, la accesibilidad, la seguridad, la cercanía con las zonas residenciales y la oportunidad de combinar diferentes actividades en una misma salida son factores que comenzaron a pesar más en las decisiones de los consumidores.

Una dinámica semejante se observa en otros distritos de la zona norte. En San Miguel, el centro tradicional alrededor de Presidente Perón, Paunero, Belgrano y la estación conserva su importancia, aunque Muñiz y Bella Vista desarrollaron corredores propios vinculados principalmente con gastronomía, servicios y comercios de cercanía.

En Escobar, el eje histórico de Belén de Escobar, alrededor de Tapia de Cruz y 25 de Mayo, convive con las nuevas propuestas sobre Panamericana y con polos comerciales que crecieron en sectores como Maschwitz.

Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, sostuvo en declaraciones recogidas por Ámbito que el fenómeno debe interpretarse precisamente desde esa perspectiva: "Más que una desaparición del comercio, estamos viendo un desplazamiento. Hay cuadras que pierden atractivo mientras determinados corredores concentran cada vez más actividad".

El impacto tampoco resulta uniforme entre los diferentes rubros. Indumentaria, calzado, accesorios, muebles, decoración, bazar y determinados productos para el hogar aparecen entre los más expuestos. En agosto, CAME registró una caída interanual del 4,8% en bazar, decoración, textiles para el hogar y muebles. Alimentos y bebidas retrocedieron 2,5% y farmacia, 0,5%.

En cambio, actividades que requieren una experiencia presencial, como gastronomía, cafeterías, belleza, salud, gimnasios y determinados servicios profesionales, encuentran mejores condiciones para conservar una ubicación física.

También cambia el propio concepto de local comercial. Algunos establecimientos funcionan actualmente como showroom, punto de retiro o espacio para probar productos, mientras una parte importante de las ventas se concreta por internet.

"Hoy muchas veces el local es showroom, punto de retiro, vidriera de la marca y complemento del canal digital", explicó Mica.

Este cambio también lleva a algunos comerciantes a reducir las superficies que alquilan, trasladarse hacia calles secundarias con costos más bajos o abandonar la atención permanente al público para concentrarse en los canales digitales.

Para Mica, la pregunta que actualmente se hace quien evalúa alquilar un local ya no pasa únicamente por determinar si el precio es alto o bajo. "El comerciante ya no analiza si el alquiler es caro o barato, sino cuánto tiene que vender para poder estar ahí y que le sea rentable. Antes en muchos casos con la facturación de un día se pagaba el alquiler y eso hoy ya no se da", afirmó.

La mayor cantidad de inmuebles disponibles también cambió la negociación entre propietarios e inquilinos. Frente a un escenario donde un local puede permanecer desocupado durante varios meses, algunos propietarios aceptan revisar valores y condiciones para evitar seguir afrontando impuestos, expensas y mantenimiento sin recibir ingresos.

En Pilar, como también sucede en San Miguel y Escobar, el resultado comienza a percibirse en las calles. No se trata solamente de locales que cierran, sino de una reconfiguración en la que determinados corredores pierden protagonismo mientras otros concentran nuevas inversiones y consumidores.

El interrogante es hasta dónde continuará esa transformación. Según los especialistas consultados por Ámbito, una reducción de los alquileres puede contribuir a recuperar la ocupación, pero no resuelve por sí sola una ecuación atravesada por el nivel de consumo, los costos operativos y una forma de comprar que cambió sustancialmente en los últimos años.